Осторожно – мошенники!

Главная / Новости Испании / Осторожно – мошенники!

Мошенники в Испании

Россияне, арендующие и покупающие недвижимость в Испании, чаще, чем другие иностранцы, становятся жертвами обмана и собственной некомпетентности. Со временем аферисты придумывают всё более и более искусные и изощрённые махинации с доверенностями на недвижимость в Испании.

В настоящее время дело практически не ограничивается поддельными доверенностями на объекты недвижимости. Порой случается такое, что доверенность является подлинной, но выдавший ее владелец квартиры после совершения сделки аннулирует ее, умирает или признается умершим.

Продавец, состоящий в предварительном сговоре с мошенниками, может подписать доверенность таким образом, чтобы почерковедческая экспертиза признала, что подпись сделана не им, а другим лицом. Как в первом, так и во втором случае, в дальнейшем, продавец заявляет о том, что недвижимость в Испании не была продана им, и требует ее вернуть законному владельцу.

Схема их работы до банальности проста – никаких офисов или официально зарегистрированных фирм, как всегда сайт на просторах интернета, на нём ну просто уж очень “сладкие” объекты недвижимости, их планы и фотографии “слизанные” по случаю у агентства за углом, мобильный телефон, оформленный на бедствующее экономически подставное лицо за картонку дешёвого прокисшего вина, который при необходимости можно будет выкинуть в ближайшую помойку, ни и конечно же огромное желание присвоить себе чужие капиталы.

Попав в сети подобных мошенников, Вы уже вряд ли сможете вернуть назад выплаченные авансы и залоги, подобные горе-риэлторы имеют поразительное свойство исчезать бесследно так скоро, как получат от Вас какую-либо предоплату.

А предъявлять свои претензии попросту будет уже не к кому – банк денег не возвратит, так как денежный перевод был получен на подставное лицо или на поддельные документы, фирмы как таковой не существует, телефон молчит.

Наиболее распространенные формы развода:

Получение аванса (предоплаты)

Одним из самых распространенных способов обмана, как крупными компаниями, так и риэлторами – одиночками, является получение аванса за свои услуги, которые они не выполнят.

И хотя на сегодняшний день, из-за пристального присмотра правительства за рынком недвижимости, очень мало агентств претендуют на получение аванса за еще не осуществленные услуги, при первой попытке выбранного вами риэлтора потребовать от вас предварительную оплату своих услуг следует сразу отвернутся от сотрудничества с таким человеком.

Такой обман подразумевает под собой передачу мошенником-риэлтором якобы неподдельных документов на продаваемую вам недвижимость своим партнерам, также мошенникам, представляемым настоящими владельцами жилья, в результате чего, после получения солидного аванса, преступники скрываются.

Все эти действия являются противозаконными, причем подпадают под уголовные статьи, однако мошенников это не останавливает, ведь схема их деятельности достаточно наработана, и, как правило, жертва обмана даже не успевает ничего почувствовать.

Данный способ мошенничества, в настоящее время является наиболее популярным среди аферистов и мошенников. Он напрямую рассчитан на доверчивых туристов и резидентов, желающих купить или снять квартиру в Испании по низкой цене. Как правило, мошенники выставляют объект недвижимости на продажу или аренду по откровенно заниженной цене, с целью привлечь внимание покупателей или арендаторов.

После предварительных переговоров (обычно в баре или в специально снятой на пару дней квартире-офисе) они собирают авансы со всех желающих приобрести «недорогое» жилье и без зазрения совести скрываются вместе с полученными от доверчивых обывателей авансами.

В настоящее время на рынке услуг существует множество компаний, которые предоставляют своим клиентам так называемые “горячие офисы”, оплата которых производится по часам.

Иными словами, компания-мошенник или частный предприниматель-аферист, заранее связывается с фирмой, которая арендует свои помещения по часам, заказывает там офис для приёма своих доверчивых клиентов, где впоследствии и происходит сама “сделка” аренды или продажи недвижимости.

Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять для чего акт сделки производится во временно арендованном офисе. Предоплата произведена, документы на недвижимость фальшивые, контактные телефоны молчат, а фирма-арендатор офиса, в котором заключалась сделка, сообщает вам, что она не имеет к делу абсолютно никакого причастия и знать не знает лицо или компанию, которые арендовали у них на офис на пару часов.

Получается прямо какой-то заколдованный круг и не совсем понятно к кому следует предъявлять претензии. Полиция, в подобных случаях, как правило работает спустя рукава. Так как в деле все документы поддельные, то быстро установить личность афериста не представляется возможным. Не идентификационного номера, ни физического или юридического адреса, ни расчётного счёта мошенника – кругом фальшак.

Уповать в таких случаях на правоохранительные органы и юстицию – полнейший абсурд. Никто не станет активно разыскивать мошенника, обманувшего вас на сумму от 1.000 до 5.000 евро. Это не та сумма, чтобы подключать к розыску афериста элитные подразделения по расследованию экономических преступлений.

Следует учесть, что особенно велик подобный риск на рынке нового жилья, поскольку непосредственно сам застройщик может собрать предоплату-резерв и, как и в предыдущем случае, раствориться в небытие. Кроме того, застройщики могут использовать полученные авансы в своих личных или коммерческих целях и через некоторое время возвратить их клиенту без каких-либо процентов за их использование. Такой вот своего рода беспроцентный кредит.

Бонус в 100% ипотечный кредит

Другой способ классического развода, заключается в следующем – обратившемуся за услугами получения ипотечного кредита клиенту дают железную 100% гарантию его получения, причём обещают выбить из банка (у нас там всё схвачено и за всё давно уплачено) аж все 110% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Ошалевший от свалившегося неожиданно на него такого счастья, клиент естественно заглатывает такую шикарную наживку, он уже видит себя в новом шикарном домике на побережье Испании, причём со свободными деньгами на покупку всей необходимой новой мебели и другой домашней утвари.

Бог есть на свете, думает он, это же прямо-таки манна небесная на меня свалилась, а какие ребятки хорошие – с банком обо всём договорятся, мне только остаётся наконец то жить в своё удовольствие. Естественно, клиент уже полностью готов к подписанию контракта и внесению аванса (предоплаты) за заключение такой выгодной сделки с банком на получение подобного щедрого кредита.

Он без каких-либо проблем радостно расстаётся с суммой в 3.000/5.000 € на предоплату и сидит в своём отеле, ожидая новостей от своих благодетелей. Иногда вся сделка производится и без личного присутствия клиента на территории Испании – всё якобы оформляется через интернет.

Клиент высылает все затребованные мошенниками документы на удалённое оформление сделки, переводит на их счёт аванс (как правило через Western Union или MoneyGram) и спокойно ждёт своего ипотечного кредита у себя дома, в России.

Проходит неделя, вторая, месяц, три – клиент начинает звонить и писать на электронную почту своим благодетелям. Иногда получает ответ, что банк в ипотечном кредите отказал, а залог, оказывается, не возвращается, так как он был уплачен за посреднические услуги.

А услуги были оказаны в полном объёме, в банк ходили, кредит просили, но нам отказали, банк виноват, а не мы. Какие такие деньги назад, а был ли мальчик? Но, чаще всего, телефон благодетелей молчит, на сообщения ответа не приходит, а денежки уже давно тю-тю.

Клиент, в порыве отчаяния, кидается к адвокатам, те делают проверку и выносят вердикт – заключённый контракт недействительный, расчётный счёт, на который была переведена предоплата, был оформлен на поддельные документы, деньги с него уже давно сняли, а банк, как всегда в своём репертуаре – я не я и валюта не моя… Finita la Comedia.

Наша настоятельная рекомендация – прежде чем подписывать контракт, потрудитесь перевести его на русский язык у присяжного переводчика. Таким образом, вы хоть будете знать что вы подписываете. Проверьте прежде чем ставить свою подпись под контрактом все легальные реквизиты фирмы или ЧП, с которыми вы планируете свершить сделку.

Все официально зарегистрированные компании и частные предприниматели всегда надлежащим образом зарегистрированы в официальном реестре. По вашему или адвокатскому запросу в реестр, максимум через 24 часа в вашем распоряжении будут все данные на компанию или ЧП, с которыми вы планируете заключение сделки.

Подмена документов

Один из наиболее серьёзных и опасных видов мошенничества, при котором мошенники выступают в роли агентов по недвижимости на территории в Испании и берут документы якобы на временное хранение, а на самом деле снимают с них копии. Владельцу недвижимости возвращаются профессионально подделанные копии, а с помощью подлинных документов совершается сделка, о которой владелец узнает уже после ее окончания.

Избежать обмана при покупке недвижимости, ровно как и при выборе агентства по недвижимости, вы сможете пользуясь рекомендациями своих друзей и знакомых.

Признание сделки недействительной

В большинстве случаев, в документах указывается не истинная стоимость объекта, а заниженная (по сравнению со стоимостью, указанной в справке). В данном случае мошенники, находящиеся в сговоре с продавцом недвижимости, оформляют документы таким образом, чтобы в дальнейшем сделку можно было признать недействительной.

Как правило, при таком положении дел, по соответствующему решению суда, продавцу возвращается сам объект недвижимости, а покупателю — деньги, но только в той сумме, которая была указана в договоре на покупку недвижимости. Разумеется, претензии покупателя по поводу того, что при сделке была выплачена большая сумма, судом не рассматриваются.

Махинации в сфере недвижимости – уже давно стали не редкостью, поскольку финансы здесь вращаются немалые, а где деньги – там естественно и мошенники. Аферисты и мошенники – это всегда отличные психологи, они очень тонко и грамотно играют на человеческих слабостях.

Желание сэкономить, незнание юридических тонкостей, элементарная невнимательность – все это жулики умело используют в своих интересах. Способов помочь доверчивым обывателям расстаться с их деньгами в запасе у мошенников – хоть отбавляй.

Приводим самые известные схемы и примеры махинаций с недвижимостью:

1. Кабальный договор

Ситуация: вы хотите продать квартиру и обращаетесь в агентство недвижимости, выбрав не одно из самых крупных и известных, а небольшое, но зато предлагающее свои услуги по низким ценам. В этой маленькой конторе вас встречают очень доброжелательно, проникаются вашей ситуацией, обещают найти покупателя как можно скорее. Очень часто агенты-мошенники владеют навыками воздействия на психику и активно применяют различные методы – вроде гипноза и НЛП. В итоге вы заключаете с этой фирмой договор и риэлторы начинают предлагать вам на рассмотрение варианты, но все не те.

Наконец вы теряете терпение и приходите в офис, чтобы забрать документы на квартиру и найти другого посредника. Но сотрудники указывают вам на пункт подписанного лично вами договора, по которому вы не имеете права продавать свою квартиру без участия данной фирмы в течение определенного срока. Здесь также присутствует и другой пункт, гласящий, что при досрочном расторжении договора по вашей инициативе вы обязуетесь выплатить фирме 0,5% от продажи квартиры в качестве компенсации.

2. Продавцы воздуха

Ситуация: вы решили, что пользоваться услугами риэлторов не станете – дорого, но, начав искать варианты напрямую, без посредников, через газеты и частные объявления, натыкаетесь все на тех же риэлторов. И тут неожиданно вам попадается информация о фирме, которая продает базу данных реальных собственников жилья, желающих продать или сдать в аренду свои квартиры. И стоит это удовольствие всего ничего – от нескольких сотен до 1000 евро, что не идет ни в какое сравнение с комиссионными агенту. Но, как известно, скупой платит дважды, и, начав обзванивать номера из этой базы, вы обнаруживаете, что 50% из них – “мертвые” (не отвечают либо не существуют), а оставшиеся 50% – варианты уже проданных или сданных квартир.

Выводы: лучше обращаться в крупные, давно работающие на рынке недвижимости и хорошо зарекомендовавшие себя агентства – как правило их услуги стоят недешево, зато тут можно быть уверенным, что вас не “разведут” и не “кинут”. Внимательно читайте договор. Сделайте перевод контракта у присяжного переводчика. А еще лучше – перед подписанием покажите его независимому юристу. Иногда, прибегнув к услугам непрофессиональных агентов, вы можете стать жертвой продавцов-мошенников.

3. “Утром – деньги, вечером – стулья”

Ситуация: квартира осмотрена, неопытный агент и покупатель пожали друг другу руки, вручен задаток (аванс), который этот агент тут же передал продавцам квартиры. Те его благополучно прогуляли и от сделки отказались. Покупатель требует свое, а агент лишь разводит руками. Примите к сведению – профессиональные риэлторы не отдают задаток продавцам, а хранят его до завершения сделки.

Если же вы решили договариваться с собственниками квартир напрямую, то тут ситуация еще сложнее: среди них, как правило, процент аферистов намного выше, чем среди риэлторов.

4. Квартира с жильцом

Купив квартиру, вы можете даже и не подозревать, что у нее есть законный владелец, временно выписанный (отбывающий наказание в тюрьме, проходящий лечение в психоневрологическом диспансере или состоящий на воинской службе). За такими жильцами сохраняется право обратной регистрации, даже если квартира была продана. Поэтому вас должен настораживать тот факт, что в квартире никто не зарегистрирован. В этом случае нелишним будет самому, вместе с продавцом, сходить в жилищно-коммунальное управление, чтобы убедиться в отсутствии временно снятых с регистрационного учета граждан. А ещё лучше будет производить все необходимые действия под надзором квалифицированного в подобных делах адвоката.

5. Двойная продажа

Мошенники-продавцы готовят два пакета правовых документов: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследовании по завещанию или по закону, резолюцию суда о переходе права собственности, договор приватизации и другие. Свидетельство о регистрации права собственности, техническое описание объекта, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по уплате налогов, выписка из домовой книги и другие. В один и тот же день в разное время проводятся две сделки: одна – у нотариуса, вторая – в управлении Регистрации Недвижимости. В результате покупателем будет признан тот, кто оформил сделку в Госрегистрации.

6. “Свои люди – сочтемся”

Не исключён тот факт, что у мошенников могут быть везде свои люди – и в Госрегистрации и в нотариальной конторе. Самый распространенный вариант – подставной нотариус. Мошенники проворачивают подобные аферы прямо в стенах действующей нотариальной конторы, где жертву подводят к “коллеге” сидящего неподалеку государственного нотариуса. Другой вариант – аферист предлагает зарегистрировать сделку в обход огромных очередей через его “знакомых” сотрудников. Пока идет лжерегистрация (в течение часа-полутора), а покупатель уже отдал свой паспорт, дельцы успевают съездить в банк и снять с хранения деньги, которые для обеспечения безопасности сделки туда положил покупатель.

7. “Я не я, и квартира не моя”

Это – довольно экзотическая схема мошенничества. Для ее воплощения требуется совпадение ряда условий: неприватизированная квартира, хозяин которой длительно отсутствует (например, уехал за границу) и оставленный в квартире паспорт. Как ни странно, такое случается нередко – например, для поездки за границу достаточно заграничного паспорта, поэтому российский документ люди часто оставляют дома.

Такой набор совпадений приводит к большим неприятностям – воры, которые часто бывают в курсе всех происходящих приездов/отъездов, могут воспользоваться забывчивостью хозяина квартиры. Если жулики находят этот паспорт (или даже специально за ним залезают в квартиру), то у них есть возможность, переклеив фотографию, приватизировать эту квартиру, а затем – продать. Такую операцию можно провернуть только с неприватизированной квартирой: ведь при приватизации копия паспорта остается в Госрегистрации, а значит, для мошенников увеличивается риск попасться при регистрации сделки.

8. “Кто в доме хозяин?”

Здесь опять как правило жертвами мошенников становятся те, кто пускается на самостоятельные поиски квартиры, не желая платить агентам. Мошенник представляется либо хозяином жилья, завладев его паспортом, или же выдает себя за единственного собственника квартиры, в то время как там проживают его близкие родственники, тоже имеющие право на жилплощадь. Радостный квартиросъемщик приезжает с вещами, а на пороге его встречает настоящий хозяин или его жена/брат/сестра, которые – ни сном, ни духом не знают о том, что квартира сдавалась.

9. Хозяин и риэлтор заодно

Особенно велик риск, когда вы прибегаете к услугам частного риэлтора, который работает на себя, а не на агентство. Предположим, что вы сняли квартиру на длительный срок. Заплатили хозяину за первый месяц и так называемый залог за последний, а также комиссионные проценты риэлтору. А через пару недель (а то и раньше) хозяин является к вам и сообщает: изменились обстоятельства и он раздумал сдавать квартиру. Возвращается вам, в лучшем случае, только залог. Суть махинации – в сговоре хозяина и риэлтора: комиссионные они делят поровну и сдают эту квартиру каждый месяц.

10. “Нелегкая доля”

Недобросовестные фирмы-застройщики предлагают участие в перспективном долевом строительстве. Выстраивается цепочка: деньги вы перечисляете одной фирме, она – другой, дом строит третья и так далее. При такой схеме бывает, что компании, исправно собрав деньги с граждан, нарушают обязательства друг перед другом и расторгают свои договоры (порой это делается намеренно). Разобраться в юридических связях фирм-участниц инвестиционного проекта и разглядеть, где возможен подвох, самому покупателю очень непросто. Цепочка рвется, и крайним оказывается частный инвестор: фирма, построившая дом, заявляет, что договора с гражданином у нее лично не было, а потому нет и обязанности передавать квартиру.

По-этому, ещё раз повторяемся, прежде чем начать сотрудничать с посредником, с агентом или же с любой фирмой, оказывающей риэлторские услуги, потрудитесь немного “погуглить” в интернете и собрать необходимую информацию на вашего будущего партнера.

Здесь несколько советов, которые помогут Вам не попасться в сети мошенников:

* Никаких предоплат, авансов и резервирования объектов – скорее всего этих денег Вы уже больше никогда не увидите. Даже если Вам переслали договор и настаивают на резерве объекта – контракт возможно поддельный, а продажа недвижимости в Испании с 2008 года стоит практически на нуле, если интересующий Вас объект действительно находится в управлении агентства, то они вполне могут подождать пару недель, пока Вы приедете в Испанию.

* Прежде чем приступать к предварительным переговорам, не говоря уже об заключении самой сделки и оплате гонораров, достоверно убедитесь, что данная компания официально зарегистрирована и является действующей, а не “спящей” фирмой, которая уже на протяжение многих лет не имеет никакого оборота. Эти сведения можно получить в Торговом Регистре Провинции (Registro Mercantil), в которой зарегистрировано агентство, справка называется “Certificacion del Registro Mercantil”. В данном случае, заручиться поддержкой квалифицированного в подобных делах адвоката, в случае, если Вы не можете сделать данный запрос лично, несомненно поможет Вам избежать возможных неприятностей.

* Ни в коем случае не подписывайте абсолютно никаких официальных документов, сопровождающих сделку, без их предварительного официального перевода Присяжным переводчиком. Подписываться без достаточного знания испанского языка под официальными документами будет величайшей глупостью и безответственностью с Вашей стороны. Не принимайте переводы сделанные агентством, заинтересованным в сделке – перевод может быть выполнен с ошибками и не соответствовать оригинальному тексту. Присяжный переводчик несёт полную юридическую ответственность за выполненные им переводы, которые он заверяет своей личной печатью.

* Для подписания документов у Нотариуса, при подписании документов в банке и любых других официальных учреждениях, при оформлении доверенностей, в обязательном порядке прибегайте исключительно к услугам Присяжного переводчика – это Ваш единственный гарант того, что перевод будет выполнен на должном уровне и без какой-либо заинтересованности сторон.

* Также, мы настоятельно не рекомендуем Вам доверять переводам, выполненным так называемыми “официальными переводчиками”, которые повсеместно аккредитуют свою квалификацию путём ношения бейджиков на шее, в которых указанно, что они являются аккредитованными переводчиками и якобы подтверждающих их высокий профессионализм и безупречное знание как испанского, так и русского языка.

Вот несколько советов, которые помогут Вам правильно подойти к вопросу заключения сделки:

* В обязательном порядке заручитесь профессиональными услугами стороннего и выбранного Вами лично адвоката для юридического сопровождения сделки с недвижимостью. Выбранный Вами адвокат должен сделать все соответствующие предварительные проверки, с целью убедиться в том, что предстоящая сделка является легальной. В данном случае будет недостаточно устного подтверждения – требуйте от адвоката официального письменного юридического заключения, относительно полной легальности предстоящей сделки. Ваш адвокат должен присутствовать при подписании всех, без исключения, официальных документов, сопровождающих сделку.

* Также, постарайтесь привлечь к подписанию документов стороннего Нотариуса – часто случается, что Нотариус, предложенный Вам фирмой и само Агентство, работают в одной упряжке. Не стоит обольщаться дешевизной услуг предлагаемого Вам компанией Нотариуса, тарифы на услуги у них у всех практически идентичны. Стоит как следует задуматься, если Вам уж очень настойчиво навязывают услуги того или иного специалиста – скорее всего они работают заодно.

* “Прощупайте” предварительно как следует рынок интересующей Вас недвижимости, вполне вероятно, что похожий объект в соседнем агентстве стоит на порядок дешевле, обязательно привлеките к сделке стороннего официального оценщика интересующей Вас недвижимости, он должен выдать Вам документ, что, на данный момент, кадастровая цена данного объекта составляет столько-то. Ни в коем случае не доверяйте оценщику, предложенному Вам агентством или посредником. Даже если Вам суют оценку, сделанную банком, через который проводится операция по покупке недвижимости, требуйте новой оценки сторонним оценщиком, назначенным Вами. Банк, как и само агентство, могут быть заинтересованной и, в следствии, необъективной стороной, а оценка может быть датирована 5 годами раньше.

* Неукоснительно следуйте всем указаниям и советам выбранного Вами адвоката – только его опыт, профессионализм, добросовестность и экономическая заинтересованность в успешном завершении сделки, будут для Вас наилучшими гарантами того, что сделка будет проведена с соблюдением всех законов, действующих на данный момент на территории Испании.

Помните также, что мошенники нередко используют подложные печати и сертификаты и периодически, для убедительности, постоянно ссылаются на государственные организации и всем известные фирмы.